بسمه تعالي
جناب آقاي دكتر يوسف نژاد
عضو محترم هيات رئيسه كميسيون تلفيق مجلس شوراي اسلامي
با سلام و تحيت
نقطه نظرات قوه قضائيه و زير مجموعه هاي آن درخصوص برنامه پنجم توسعه در فصل هشتم لايحه دولت منعكس و متن پيشنهادي قوه قضائيه در بقيه موارد ، در انتهاي لايحه دولت عنوان « احكام برنامه پنجم توسعه بخش حقوقي و قضائي» لحاظ شده است.
كميسيون محترم تلفيق بدون حضور نماينده سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و كانون سردفتران و دفترياران، بند (الف) ماده 188 لايحه دولت مبني بر :«صلاحيت مشاورين املاك صرفاً در حدود دلالي تعريف و تاثير كليه عقود راجع به اموال غير منقول ثبت شده موكول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمي است» را حذف نموده و ماده (1) متن پيشنهادي قوه قضائيه خصوصاً بند (ب 3) آن مورد توجه وعنايت قرار نگرفته است. بند (الف) ماده 188 لايحه دولت و نيز بند (ب 3) ماده (1) متن پيشنهادي قوه قضائيه بنا به جهات مختلف از جمله ايجاد امنيت حقوقي و ا جتماعي در متن لايحه دولت ونيز متن ضميمه آن آورده شده است زيرا بنا به اظهار وزير محترم دادگستري ، قريب به50% از پرونده هاي مطروحه در محاكم دادگستري راجع به املاك مي‌باشد كه بسياري از موارد به علت ناديده گرفتن موارد حقوقي در تنظيم مبايعه نامه‌ها و يا تعهدات به بيع ، محاكم دادگستري را در صدور رأي با اشكال مواجه نموده است.
با توجه به اينكه وفق بند 3 ماده 2 قانون راجع به دلالي مصوب 1317 و بند 1-3 ماده 3 دستور العمل اجرائي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاورين املاك و خودرو مصوب 1384 ،داشتن حداقل تحصيلات ششم ابتدايي قديم و يا سوم راهنمايي نظام جديد از شرايط و ضوابط دريافت پروانه اشتغال مشاورين مذكور مي‌باشد،اين امر و به تبع آن عدم اشراف به مسائل حقوقي موجبات مراجعه مردم به محاكم دادگستري را درخصوص قولنامه‌ها و قراردادهاي عادي تنظيمي توسط مشاورين املاك را فراهم آورده و اهم دلايل و مشكلاتي كه قضات محترم در صدور حكم و احقاق حق مردم در اين خصوص با آن مواجه مي باشند به شرح زير است:
1- عدم احراز اهليت و صلاحيت و هويت متعاملين خصوصاً در مورد فروشندگان.
2-عدم احراز مالكيت فروشنده و يا فروشندگان كلاً و يا به صورت ناقص از جمله اينكه مالكين ملكي متعدد بوده لكن در مبايعه نامه تنظيمي در بنگاه فقط به ذكر نام و يا اخذ امضاء از برخي از مالكين اكتفا شده باشد.
3- عدم توجه به اختيارات وكيل فروشنده جهت انجام معامله اعم از اخذ ثمن و نظاير آن.
4- عدم دريافت مستندات كافي درخصوص املاك موروثي از جمله گواهي حصر وراثت و ماليات بر ارث و عدم كنترل ميزان سهام وراث و ساير موارد قانوني ديگر كه بعضاً موجب بروز ادعاي مالكيت گرديده است.
5- عدم توجه به قوانين جاري منجمله ماده 10 قانون وظيفه عمومي و تنظيم مبايعه نامه و در نتيجه عدم توانايي تنظيم سند براي طرفين.
6- تنظيم مبايعه نامه براي فروشندگان صغير يا محجور توسط قيم قبل از اخذ مجوز از اداره امور سرپرستي
7-تنظيم مبايعه نامه بدون توجه به موضوع رهن ملك و آگاهي از ميزان بدهي بانكي، عدم توجه به صلاحيت قانوني طرفين از جمله ممنوعيت معامله و يا بازداشت ملك و نظاير آن.
8- عدم قيد مشخصات دقيق مورد معامله با توجه به مدارك و مستندات ثبتي از جمله صورتمجلس تفكيكي خصوصاً در مورد آپارتمان هاي نوساز كه فاقد سند اختصاصي مي‌باشند و عدم تعيين دقيق محل انباري و پاركينگ مربوطه از حيث شماره و ساير مشخصات كه موجبات ابهام در تصرف خواهد شد.
و نيز بسياري موارد ديگر كه جهت اختصار از ذكر آنها خودداري مي شود كه نه تنها محاكم دادگستري را درگير در پروسه پرپيچ و خم مراحل دادرسي و صدور راي نموده ، علاوه بر سپري شدن زمان طولاني تا صدور حكم نهايي و ريشه دار شدن اختلافات هزينه سنگيني را به هريك از طرفين جهت احقاق حق خود تحميل خواهد نمود كه تماماً نتيجه بي توجهي درتنظيم قرار دادها و مبايعه نامه‌ها به واسطه نداشتن صلاحيت حقوقي مي باشد.
هيات محترم دولت نيز قبلاً در ماده 66 لايحه قضازدايي، تنظيم تعهدات به بيع در دفاتر اسناد رسمي را بلامانع اعلام نموده و بدين طريق بر نقش تخصصي دفاتر اسناد رسمي تاكيد نموده است.
ماده 4 لايحه پيش فروش ساختمان ، تنظيم قرار دادهاي پيش فروش را فقط در دفاتر اسناد رسمي معتبر دانسته و ماده 22 لايحه مذكور كه به تصويب مجلس محترم شوراي اسلامي نيز رسيده مشاورين املاك را از تنظيم قرار دادهاي پيش فروش منع نموده لكن چون اطلاق لايحه مذكور فقط درخصوص پيش فروش است درخصوص ساير قرار دادها كه بايد توسط اشخاص حقوق دان و ذيصلاح تنظيم گردد ساكت بوده، لذاكماكان در حال انجام مي‌باشد. بنابراين تصويب بند (الف) ماده 188 لايحه دولت و بند (ب-3 ) متن پيشنهادي قوه قضائيه در برنامه پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران ضروري به نظر مي‌رسد.
خاطر نشان مي‌سازد با رسمي شدن قرار داد هاي تعهد به بيع اولاً امكان معاملات معارض منتفي گرديده (زيرا ترتيبي اتخاذ مي‌گردد كه انتقالات قولنامه اي نيز در سند مالكيت منعكس شود) ثانياً با توجه به بند (م) ماده 187 مصوبه كميسيون تلفيق ، بودجه كافي جهت استعلامات ثبتي به صورت آني و رايانه اي فراهم خواهد شد و در حال حاضر نيز اقدامات موثري در اين خصوص در سازمان ثبت اسناد و املاك كشور صورت گرفته كه در آينده بسيار نزديك شاهد آثار آن خواهيم بود . ثالثاً با توجه به ماده 72 قانون دفاتر اسناد رسمي چون اسامي محجورين و اشخاص ممنوع المعامله به دفاتر اسناد رسمي بخشنامه مي‌شود لذا امكان تنظيم قولنامه توسط اشخاص ياد شده و اخذ بيعانه از خريدار منتفي خواهد شد. رابعاً وفق بند (و) ماده 10 قانون وظيفه عمومي ، دفاتر اسناد رسمي مكلف به اخذ گواهي رسيدگي به وضعيت مشمول هنگام نقل و انتقال غير قهري اموال مي باشند . خامساً وفق ماده 187 قانون ماليات هاي مستقيم و نيز قانون انحصار وراثت ، سردفتر مكلف به اخذ گواهي حصر وراثت و ماليات بر ارث قبل از تنظيم هرگونه سند مي‌باشد.
از طرف ديگر ساير بندهاي ماده 188 لايحه دولت در بندهاي (ج) و (و) و (ح) ماده 187 مصوبه كميسيون تلفيق لحاظ گرديده و فقط بند (الف) آن حذف شده است . لذا با توجه به مزاياي فراوان تنظيم سند رسمي و ايجاد امنيت و بهداشت حقوقي براي مردم خواهشمند است دستور فرماييد ترتيبي اتخاذ فرمايند تا بند (الف) ماده 188 لايحه دولت و بند (ب-3) پيشنهاد قوه قضائيه كه در انتهاي لايحه مذكور چاپ گرديده مجدداً در تصميم گيري نمايندگان محترم در صحن علني مجلس مطرح گردد.
مسلم آقا صفري
رئيس هيت مديره كانون سردفتران و دفترياران
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر